房地产要参

房地产要参

内部资料
注意保管

建 筑 房 地 产 业 要 参

建设部政策研究中心       主办
       
2005年9月8日
本期要目
后过渡期房地产业内资企业优劣势评价与改造
外资在我国房地产行业的存在规模及其趋势
如何看待我国住房市场的供求和价格
理性地看待房价问题
钢铁行业下降趋势已确立
常州市房地产市场形势分析
房地产处于十字路口
            每周报告：2005年二季度中国房地产市场报告



政 策 重 点




        建设部：房地产中长期向好不会变
        建设部政策研究中心副主任王珏林坦言，国家关于房地产业的一系列新政出台后，尽管部分地区商品房销售出现价格波动，销售量大幅减少，但我国房地产业中长期 看好不会改变，未来市场房价不会下降。我国房地产市场经过推进、培育、发展三个阶段，正在走向成熟。目前，利用贷款优惠政策杠杆来调控、保障房市比较有 效。
        建设部：城乡统筹规划要实现3个尊重
        建设部副部长仇保兴表示，当前城乡统筹规划要实现3个"尊重"，即尊重普通农民的利益，尊重地方的历史文化，尊重自然生态环境。
        尊重普通农民的利益，就是要按照他们的愿望，引导和帮助他们去完善农村生活环境。尊重地方的历史文化，重在建立一种适应现阶段的农村和农民需要的工作机 制，特别是由政府来提供公共品的机制。尊重自然生态环境，应该尊重和悉心呵护自然环境，继承村民们尊重周边生态环境、与之共存的传统思想。
        国土资源部：严禁"以租代征"违法占地
        国土资源部日前发出紧急通知，要求各地从严从紧控制建设用地总量，坚决制止"以租代征"违法违规用地行为。对涉及违法占用基本农田和耕地的，要依法从重处 罚；涉嫌犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。对违法违规行为进行处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及 落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。
        北京：公布用地供应办法及配套文件
        北京市国土资源局公布了《北京市国有建设用地供应办法》及5个配套文件，分别是《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市收回企业国有土地使用权补 偿办法》、《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法(试行)》、《北京市土地一级开发及经营 性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》。该办法明确了建立不同产业项目的用地标准，促进土地的节约和集约使用；建立国有建设用地供应计划管理制度，未纳 入年度土地供应计划的土地不能供应；确立有计划实施土地储备工作的目标；明确划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设；完善基本建设审批工作程 序。





特 别 报 告




"2005年首届中国房地产业分析和预测高峰论坛"
专题报告（二）

        2005年8月25日-26日，由建设部政策研究中心主办、本刊承办的"2005年首届中国房地产业分析和预测高峰论坛"在上海举行，特选编有关专家在研讨会上的发言分二期刊出，以供参考。发言根据录音整理，未经本人审阅。

"WTO"后过渡期房地产业内资企业
优劣势评价与改造
建设部政策研究中心副主任 秦虹

        随着中国对外开放程度的提高，中国加入WTO之后对中国整个经济的发展产生了很大的影响。房地产业在入世之前和入世后的三年之内都做了充分的积极准备和应 对工作，到第五年也就是2006年，我们就将进入开始全面对外开放的时代。我们把05-06这两年时间叫做后WTO过渡期。在2005年到2006年这两 年过渡期后，我们在建筑行业所获得的一些过渡临时性的产业发展保护将达到终点。到2006年正式入世时，我们房地产行业的建筑服务、设计服务、工程服务、 房地产中介服务、集中工程服务和城市规划服务将全面开放,允许设立外商独资企业。随着完全入世，我们对外开放程度从深度和广度上更加广泛，在我们整个建设 领域，原有的一些管理手段也将逐步的放开和取消，我们相关的一些产业也面临着的产品和服务竞争，我们的各个行业也将面临着激烈的竞争。当然这过程中主要是 两个问题，一个是走进来和走出去的问题，即外资的进入对我们境内房地产市场产生竞争，同时也面临着我们的企业如何走出去的问题。
        商务部在年初就布置各个专业部门提出对在WTO后过渡期面临各行业的发展形势分析，建设部对此也做了如下的一些调查。
        一、房地产业服务的入世承诺
        首先让我们回顾一下，我们加入WTO的关于房地产业服务的入世承诺。第一，从事房地产开发的企业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等） 不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制。第二，在房地产中介服务方面（包括房地产估价、物业管理、中介服务等）允许外商成立合资、合作企业。加入 WTO后五年内开始允许外商成立独资企业。换言之，在入世的5年过渡期结束时必须允许外商成立独资企业。第三，WTO后三年内对特许经营取消市场准入。也 就是说我们在这整个5年的过渡期内，我们还可以通过一些政策上的屏障做一定的限制，特别是在房地产服务方面。
        二、加入WTO三年对我国房地产业的影响
        加入WTO的三年，我们总体上判断，对房地产业的总体发展影响并没有我们事先设想的那么大，外资对我们的冲击总体上来看是有限的。分析其主要原因如下：
        第一，改革有效地提高了企业的竞争能力。我国的房地产开发逐步转向以民营企业为主导的房地产开发模式。入世以来，国有企业每年以数百家的速度减少，而民营 企业以每年约5000家的速度增加，这意味着，面对入世我国房地产企业已经做了积极的调整。加入WTO加快了中国房地产企业的资产重组，推进了规模经营和 企业素质的提高，推动房地产企业现代企业制度的建设，一些企业通过上市来实现了股权改革，大大增加了企业的综合实力。
        第二，过渡期内相关政策发挥了有效的作用。如加入WTO后，建设部、原外经贸部颁布了《外商投资建筑业企业管理规定》、《外商投资建设工程设计企业管理规 定》，以及有关配套的实施性文件，与加入WTO后建设领域对外开放政策妥善衔接，初步建立了内外资企业相统一的资质管理制度；在2005年之前，一些领域 如建筑设计服务、城市规划服务处于过渡期内，一些管理手段仍发挥着一定的作用，外来竞争尚难造成大的影响。
        第三，部分领域提前履行相关承诺，在一定程度上减轻了加入WTO之后外商外资涌入所带来的压力。在房地产服务领域，按照2002年4月1日施行的新《外商 投资产业指导目录》，房地产服务领域中的普通住宅、房地产的开发建设属于鼓励类，土地成片开发、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设经营属于 限制外商投资领域（其中土地成片开发限于中外合资合作方式），其他房地产业则属于允许类。可见，除土地成片开发外，房地产服务领域均允许设立独资企业，已 经超过了我国在加入世贸组织时的承诺。所以说我们的开放程度已经提前，压力得以减轻。
        第四，外来竞争的滞后效应。WTO成员进入我国建设市场，需要有一定时间了解和熟悉中国的房地产业发展情况以及相关法律法规、金融、投资等政策环境，使得 外来竞争带来的冲击滞后。如国外房地产企业进入国内市场，需要有一定时间了解和熟悉中国房地产市场有关情况和政策环境，延缓了外来压力。
        第五，房地产领域相关服务的地域性特征较强。国内企业具有本地化、人文等优势，一定程度上也缓解了外来压力。从企业层面看：目前房地产开发企业总数约4万 家，入世以来以每年20%左右的速度增加，增加的都是内资企业，内资房地产开发企业占总量的90%；港澳台和外商投资企业数量从1999年起一直在 4000家左右，没有发生大的变化，目前占总量的10%。
图一：入世来房地产开发企业规模的变化

        从图上来看，民营企业发展最快，国有企业逐年递减，而外资企业发展不明显。这和我们整体房地产的地域特点是有密切关系的，与当地的政策投资环境、政府管理是非常密切的，外资在这些方面并没有优势。
        又从资金层面上看，入世３年以来，房地产开发利用外资虽然以每年19%的速度增加，但外商直接投资的比重却逐年降低，比入世时的2001年降低了15%。
图二：房地产开发资金来源情况

        从图上来看，我国近年来利用外资所占总量的比例也不到20%，但是总量却是在下降的。从以上五个方面来看，我们认为加入WTO以后，国内房地产市场所受的影响不大。
        三、WTO后过渡期我国房地产业面临的发展环境
        那么现在我们进入房地产WTO后过渡期，那么对其后两年，我们对国内房地产业发展的形势我们作如下判断，与WTO有关的。
        （一）宏观经济这一两年内仍将保持较快的增长速度。从整体上看，我国促进经济增长的优势在一定程度上依然存在，如具有较充足而廉价的劳动力、较便宜的自然 资源、较高的储蓄率、较稳定的政局、较大的国内市场、更加开放的政策等。从各个行业来看，对外开放的环境都在逐渐完善，从整个环境来看今明两年总体形势还 是向好的，对房地产行业的发展仍然会带来很大的机会。
        （二）房地产业仍将在较长时期内担当主导产业。实际上，宏观面要求房地产不能出现大幅度的下滑。房地产投资是经济增长的重要动力，在城镇固定资产投资中约 占1/5多的份额。房地产业因其产业关联度高，产业链长，对于整个国民经济的拉动作用是举足轻重的。如果房地产业整体大幅下滑，带来的后果将加剧生产过 剩、通缩压力和经济下滑，因此要保持房地产业的平稳发展，实现调控整顿与繁荣发展相平衡。
        （三）资源约束将促使房地产开发向集约方向发展。我国正处在工业化上升阶段的资源大量消耗时期。在工业化过程中，各阶段的资源消耗量和速度是不同的。总体 来讲，工业化初期和工业化末期，资源消耗都较平缓；而在工业化上升期，需要消耗大量的资源，以迅速奠定工业化格局，稳定工业化成果。但我国又是资源相对贫 乏的国家，因此节约成为发展的一个主题。按照建设部"节能省地"住宅提出的相关要求，今后住宅开发对"四节一环保"，即节能、节水、节地、节材和环境保护 等方面必然强化标准和实施力度，建设"四节一环保"型的建筑是今后对房地产开发的基本要求。这对房地产开发的技术和资金形成挑战。
        （四）对外开放的加快将对房地产需求结构产生影响。入世以来，全国每年新批设立的外商投资企业达到4万多家，03年是，04年是。外来投资机构和外来人员 的增多，带来了新的商品房需求。外商投资企业的进入带动了商用商品房，如写字楼的需求增加；并且随着国际交往密切，经济活动变的频繁，外商进驻的人员增 多，购、租住宅的需求也有一定的增加，对居住物业的享受性要求不断提高，由此带来的中高档商品住宅需求的增加，使部分外向型城市整个商品房建设不断向中高 档、高档方向倾斜，同时也带动了房价不断攀升。
        （五）金融业的对外开放和房地产融资渠道的多元化为外资进入中国房地产创造更多机会。在整个开放的过程中，金融业也在不断开放，在这个过程中也要求房地产 金融制度与融资渠道不断突破与创新，增大外商投资房地产的机会。从目前来看，外商投资房地产的方式已经由原来的直接投资为主转向直接、间接投资并举。从开 发这个环节来看，近年利用外资的数量增加不明显，甚至下滑，但是大量外资采用了间接投资的方式，例如基金投资，整体商业物业的购置和持有等等。
        自2005年7月21日起，中国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。在人民币继续升值的预期下，可望吸引更多的海外投资。外资进入中国房地产的方式也由单纯的直接开发投资向直接与间接投资并举转化。
        四、房地产服务将会成为外商投资关注的重点领域
        随着过渡期的结束，房地产服务业将会成为外商投资的重点关注领域。
        一是国外资金大量流入房地产，将对市场供求产生影响。目前国外资金进入房地产行业仅处于情报收集和市场摸索的调研阶段，正在为过渡期结束后真正意义上的进 入做准备。进入WTO后过渡期，随着我国金融改革的深入，房地产证券化等金融产品的出现，加上他们对中国房地产市场的利润空间和人民币的升值预期，外国资 本的中国市场投入将会明显增加。另外，外资基金也最有可能成为我国房地产市场的最大投资机构。未来随着市场的进一步开放，外国资金的大量投入，房地产投资 性需求特别是经营性房屋投资需求的加速，有可能再次波及到我国的住宅市场，影响住房的供需关系。
        二是外资中介服务企业的市场优势将促使房地产中介服务业竞争加剧。由于我国的房地产业一直延续着"重开发、轻服务"式发展，所以房地产业中房地产中介服务 业的实力相对薄弱，最容易受到WTO加入的影响。外资中介服务企业有着相当长时间的发展历史，拥有丰富的经验和先进的服务理念，凭借资金、技术和管理经验 的优势，国外企业将最容易介入到房地产金融、评估、代理、咨询等房地产服务领域。相比之下，我国的中介服务行业人员素质、专业水平和信誉都普遍低下，竞争 能力明显不足。所以房地产中介服务行业将可能会是最容易受到冲击的房地产领域。为此，如何加速发展房地产中介服务业，提高人员素质、专业水平和服务质量， 将是WTO"后过渡期"我国房地产业面临的关键问题。
        五、WTO后过渡期应对建议
        房地产后过渡期两年时间还剩一年多的时间，如何顺利度过这个过渡期，来应对今后全面的完全开放，各个方面正在积极的作准备，对于政府方面有如下一些应对建议。
        1.加强市场准入管理，通过法规制度的完善，严格房地产开发企业、物业管理企业和中介服务机构资质审批及专业技术人员的资格管理。
        2.加强对外资进入国内房地产市场的监管。结合40个城市的房地产市场信息系统和预警预报体系建设，重点对大量外资非正常流动进行预警。对以外资投资房地 产名义进行跨境资本流动经营活动的，按资本项目范畴有关管理规定监管。在外资投机炒作房地产严重的地区，与有关部门联合采取针对性调控措施，防止对我国房 地产市场和金融市场造成冲击。依法查处利用房地产交易进行"洗钱"的活动，防范金融风险。
        3.加快我国房地产服务行业市场化与国际化步伐，提高综合竞争力。
        拓宽我国房地产企业的融资渠道，增强融资能力。2003年银监会出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》，单个集合信托合同不得超过200份的数 量限制首次获得突破，预示了我国房地产信托将有突破性的大发展。央行也召开了信贷资产证券化试点方案论证会，对住房抵押贷款证券化、信贷资产证券化试点方 案进行了研究和论证，从而将住房贷款证券化提上了日程。今年，央行加息扩大了利率的浮动区间，根据市场化运作的原则，这将驱使信贷资金流向优秀的房地产大 企业。不久前，国务院又批准了工行、建行和交行作为基金管理公司的试点银行，这也预示了我国房地产基金的大发展。房地产金融改革与创新将会为我国内地优秀 大型房地产企业的做大做强提供关键的支持。
        进入WTO"后过渡期"，我国房地产服务业的关键不仅仅在于比较企业规模的大小，更重要的是要比较应对变化和挑战的能力。如何加快企业市场化与国际化步 伐，在竞争中能善于学习和勇于创新，在经营管理的观念、理念、效率、技术上能跟上世界的步伐，同时在创造性地发掘自身的人文价值和企业服务本土的优势，以 形成外国企业不能取代的综合竞争力显得非常重要。使企业的经营决策能力、资源整合能力、客户服务能力、市场研发能力和回避风险能力取得跨越式发展。


外资在我国房地产行业的存在规模及其趋势
北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

        主要论题：
        ★ 通过传统渠道进入房地产行业的外资规模情况
        ★ 运用资产负债率的情况来估测进入中国房地产行业的外资规模
        ★ 房地产准入的国际经验是什么，我们国家后期应该怎么走？
        对于外资在中国房地产行业的存在争议很大，有很多观点。有些学者认为：外资在中国房地产行业中的存在并不是太重要的，比如FDI当中，不到30亿美元，或 者从房地产开发企业数目来讲，外商房地产开发企业的比重不足10%。第二，媒体负有的责任，媒体认为外资在房地产市场中极其重要，并且扮演着非常不好的角 色，主要以热钱游资为主，据说在上海外资在房地产开发投资中的比重已经超过了50%。第三种说法就认为外资正在一个长期进入房地产的初期，外资已经有一定 的规模，但是这些进入的资金是一种长期资金为主，和游资的关系不密切。那么这三种说法哪一种有点道理呢，我们就给仔细的来测量。
        先来看传统渠道，传统渠道我们把它分为三种，三种下面有各种不同小的渠道。那么传统渠道三种渠道就是非居民、机构和个人投资房产，并且每一种都看一下有没 有政策法规的限制，以及它进入的具体方式。非居民包括非居民的个人和非居民的机构，中国对他们进入房地产行业没有限制。2002年取消了外销房和内销房的 差异，摒弃长久以来我们一直是鼓励港澳台同胞在内地置业。这个不仅不以限制，反而是鼓励的。进入的方式大概是三种，第一种是非居民机构投资者通过包销的方 式进入房地产，这个相当于第三种渠道就是非直接投资渠道。外资进入房地产行业有的是通过直接投资FDI直接流入的，更多的形态是采取不规范的流入房地产行 业的非直接投资类的外债资金，政策法规对这一部分并没有限制。中资企业如果被境外的壳公司收购然后境外壳公司反投资境内的房地产开发项目，目前对此还没有 限制。如果境内投资企业被境外壳公司收购，成为纯粹的外资投资企业，那么从外债管理局角度来看，它在外债管理方面，在资金筹措方面的管理比中资企业要宽 松。很明显的就是外资企业的资本金本这一块，外资企业投资额与注册资本金额之间的差异，是可以自由举债的；另外外资企业只需在商务部和外管局做一个备案， 就可以利用境内资产作抵押或担保到国外筹借境外资金。这是国内一些在几年前还不太有名的房地产企业，突然之间就做得规模非常大的一个重要原因。
        那么通过非直接投资或者通过外债投资渠道进入到房地产行业的这一块资金比较难以估计，这些渠道主要有三种。一是中资企业的境外上市，比如上海的世贸、北京同润、合生创展等等。也有很多中资企业实际上是为外资所控股的。
        第二种方式是自我收购，境内有一个自然人，境外有一家壳公司。壳公司通过赠与的方式给了境内自然人，然后由境内自然人控制的境外壳公司收购了境内房地产开 发企业，境内资产通过这种方式向境外转移，这是需要重点监测的特殊类型。通过这种方式主要的的好处是可以存在注册资金额和实际资金额之间的差异，境内资产 抵押到境外举债都比较方便。
        另外一个是境内企业迅速的把在境内的开发楼盘或地块的价值做高，然后把企业股份通过不规范的方式转让给外资。统计显示，总的累积加起来，非直接投资类的外 商投资03年是54亿，04年大概是80亿。胡润04年百富榜，有一半的房地产富豪在控制境内的一家企业的同时也控制境外的房地产企业，所谓的国内最大的 20家房地产开发公司，只有4家没有外资控股背景。因此第三个渠道成为外资进入房地产的一个最重要的渠道。
        在我们境内比较活跃的开发商，包括凯德置地投资大概04年有60亿的人民币。摩根斯坦利04年投资于中国房产的资金估计不少于50亿元，主要集中于上海。 瑞安地产，04年投资于中国房地产的资金不少于45亿元，主要集中于上海。荷兰ING集团，04年投资于中国房地产的资金不少于35亿元，主要集中在上海 和北京。
        外资在中国房地产活动的规模，累加上述三种，大概是200亿美元略多，大概是占到中国房地产开发销售环节资金总量的15%-16%，比外商投资房地产开发 企业占中国全部房地产开发企业的比例略高，也比这几年流入房地产企业的FDI这个情况要多得多。如果说外资流入中国的FDI是一个指标的话，那么实际流入 房地产的资金比这个指标要高三倍。这种估测方式可能有一点低估，因为渠道的统计不完善。
        传统渠道的缺陷有很多，第一个缺陷就是在开发环节是用FDI和外债的流入来计算外资的进入，而销售环节是利用个人结汇来结算外资进入，这是两个缺陷，那么 第三个是我们运用的国际收支的统计数据，这个统计数据不包括地下的情况，第四，不能反映房地产开发企业高财务杠杆的特点，房地产开发企业自由资金比例大概 是30-40%很低，大部分是举债；第五，不能反映房地产开发企业资金连续滚动分批开发的特点。
        为了避免这些缺陷我们采取了第二种评估的方式。
        首先假定外资进入房地产行业的规模等于在开发环节进入的资金加上在销售进入的资金。开发环节是开发环节注入的外资除以开发环节外资的资产负债比率，从而反 映在开发环节自由资金撬动了多少借入资金；接下来的销售环节也是类似，销售环节所获得的资金除以在销售环节的杠杆。公司中涉及的指标，第一个是房地产开发 贷款，央行公布的注入到房地产开发环节的四类贷款是：房地产开发贷款，开发企业流动资金贷款，地产开发贷款和商业用房贷款，我们将这四类贷款加起来。第二 个是对资产负债率的处理，在开发环节我们认为这个杠杆大概是2倍，在销售环节这个杠杆是2.5倍，如果是境外基金进入中国，那么他的杠杆是1。这个是我们 通过抽样调查得出的一个粗略估计，这个是我们对第二个指标资产负债率的估计。
        第三个是非直接类的外债注入，我们假定非直接投资类的外债注入都是外资。
        第四个，根据抽样调查我们假定境内的所有外资银行给予房地产开发企业贷款都给予了外资企业，假定所有中资境内金融机构的房地产类贷款有15%给了外资企 业。03-04年进入房地产的外资规模大概是2450亿人民币和1900亿人民币，04年进入房地产的外资比03年略有下降。这与我们习惯上的认识略有差 异。在开发环节，大概有1100-670亿人民币，在销售环节03、04年分别是1350亿，1230亿人民币，无论在销售环节还是在开发环节，实际上外 资占比都不高。在今年前四个月的运行情况是，外资流入房地产的比重略有上升，在开发环节和销售环节的所占的比重分别是11%和22%。
        这两种渠道所计算的基本结论是：第一种估算方式对于进入中国房地产行业的外资资金有所低估，第二种通过资产负债率的估算方式对中国房地产行业的外资资金流 入有所高估。无论是哪一种方式我们都可以清楚地看到，外资在中国房地产市场上的规模不太大，在过去的两年在开发环节所占比重不超过15%，在销售环节所占 比重不超过25%。
        第二个特点是，外资在销售市场上存在非常不均衡，比如说上海在11000元/平方米以上的新建楼盘外资的销售环节所占比重较大。
        第三个特点是在宏观调控以后，因为本地开发企业资金来源紧张了，外资进入的多了。但是通过估算我们没有发现这个情况。数据显示02-04年房地产境内开发 资金的增长速率在24-25%左右比较平稳；而外资进入中国房地产市场的整个增长速度不足20%，04年比03年还略有下降。从中看出，中资类企业无论开 发还是销售其增长速度比较快，外资慢于中资增长速度，因此内外资之间不存在谁替补谁，谁挤出谁的现象，外资根本未起到挤出或者替代国内资金的这种现象。
        从大体来看，中国是世界上为数不多的对非居民开发、拥有房地产限制极少的国家，就如中国居民拥有外汇现钞一样。从外汇管理的角度而言，有时过于宽松，有时 过于苛刻。对于外资进入房地产的条件非常宽松。对于基金而言，对于非居民进入房地产行业是有严格限制。在美国，拥有土地涉及到农业用地性质的变更，则需要 农业部的审批；在俄罗斯，所有跨境的不动产交易都需要中央银行的审批；在澳大利亚，非居民取得住房后，必须自用和在离开后一年内才能出售，5000万以上 的需要中央银行报批。由此可见，中国是对于外资房地产管制过于宽松。在目前的情况下，政府提出外资进入房地产进行管制的动机在于，首先土地资源的稀缺性， 那么更需要管制的水资源的供给，因此土地资源稀缺更多的是政府的借口；其次是基于公共利益和军事安全，土地的不可移动决定了房地产开发的限制；最后是非居 民的大资金炒作。管制的方式主要是：外资的区域限制，开发面积，投资项目金额，身份限制，投资用途，非居民的拥有房地产的转让限制。从中国的实践来看，作 为政策的连续性，即使进入后WTO，不会有政策的回收。
        总体的结论：第一，外资在我国房地产市场的规模，比通过直接投资更为重要，比媒体渲染的要小的多，处于上升中的非主角。第二，进入房地产资金还是以销售环 节为主，以开发环节为辅，无论是开发环节还是销售环节，外资短线资金存在比较困难。第三，外资和内资的房地产资金相互之间不存在明显的替代效果。第四，在 外资进入房地产资金的调控中，发生剧烈政策调整的可能性较小。


如何看待我国住房市场的供求和价格
中国社会科学院工业经济研究所副所长　金碚

        房地产是我国重要的一个产业。我们先要认清楚，房地产作为一个产业，其产品究竟是什么？其最基本的经济性质是什么？在这个前提下，我们可以来判断房价的高低。
        我们现在讨论的主要是房地产中的住房。人们买房的目的基本上由两种，即购房自住和投资购房，也就是经济学中所说的投资和消费。我认为所有购房者其经济学的 本质都是储蓄和投资，无论是高收入者还是低收入者。为了当期居住所指出的在经济学上才称之为消费；如果行为是为了未来的消费，这种行为称之为储蓄；当储蓄 消费通过转卖获利，称之为投资。因此住房的价格有两种：消费行为的价格（即租金）和储蓄的价格（即售价）。如果是为了解决居住或者是消费问题，我们关注的 应该是租金；如果不仅是为了现在的消费而且还是为了将来一辈子的消费，现在所购房的经济行为称之为储蓄。租金价格与当期消费相关，租金的价格是与当地的收 入关系最为密切。
        对于售价而言，它取决于需求。需求又取决于两个因素：支付能力和消费偏好，即愿意拿出多少钱来买房。消费者偏好是一种储蓄行为，而不是投资。中国人是世界 接储蓄倾向最高的民族。储蓄有多种行为方式，如存银行、买房等，在这些方式中，房地产是实实在在存在的，最符合中国人的行为方式。中国许多的改革，如医疗 改革、国有有企业改革等，都存在很多困难，但是中国的住房改革进行得十分顺利，这也是与中国人的消费行为偏好有密切关系。目前，影响房地产售价的需求十分 强劲。
        第二个影响售价的因素是成本。成本包括地价、造价以及政府的各种税费等。在需求一定的条件下，成本越高，房子的售价也越高。所以任何房地产政策措施对成本 有何影响，如果措施的实施导致成本上升，那么有可能导致价格上涨。只有在需求不强劲的情况下，提升成本，才能减少人们购买的欲望，从而可能导致价格的下 跌。在目前中国这种情况下，加成本肯定是使得价格不断上升。
        第三，房子与其他商品有一个显著的不同，在房子的售价中包括级差地租。级差地租是由周围的环境和基础设施的建设导致的。周围环境和基础设施建设的成本会反 映到房子的价格中。级差地租在房价中占一个很大的比重。级差地租产生的原因是环境的改善和基础设施的投资建设。从这个意义上来说，所有城市的政府所做的大 多数事情是让房子的级差地租上升。因此我认为，房地产没有全国性市场。全国的房地产有很大的级差性，所以所有的房地产市场都是地方性市场。我认为，全国房 地产市场不可能存在泡沫，只可能在某些区域存在泡沫，其原因就在于级差地租。
        中国当前在现代化的工业当中，有三大巨大的拉动房地产需求的因素：加速城市化和基础设施，包括环境改善的高投资期；居民正处与第一代财富积累期；中国目前 国民经济处于持续高速增长的时期。经济增长对于房地产来说，存在一个溢价的功能。随着国民经济的持续高速增长，房地产存在溢价，因此居民或者是外来投资者 希望能够分享房地产溢价（或者也可以称之为增长红利）。
        现在我们所面对的问题是如何让这个不断增长的红利分配更为公平，能够使不同阶层的人都有机会获得增长红利。中国政府采取的房产改革是很清明的。住房中消费 的比例很小，很大程度上是属于储蓄。通过房改，让大家都有机会，通过国民经济的增长，分享经济增长的红利。在上述因素强烈的拉动下，中国现阶段一些城市特 别是中心城市，处于房产价格较高的上涨压力，这是客观所导致的。
        面对如此的情况，任何事情必须有个度，过犹不及。每个地方的政府官员都十分清楚，希望该地方的房地产价格高一点。某一地方经济越发展，其表现就是该地区的 级差地租上升。我们现在房地产市场的问题是属于行为问题还是属于规则问题。行为问题是指某些人行为不道德或者是不理性而导致的，规则是指房地产市场不规范 造成的。明确的说，从长远看，大家都希望房价涨。对于政府承受房价跌的压力远远大于承受房价跌的压力。
        我认为，按照目前的方式，经济适用房很难成功。因为其没搞清楚经济适用房的性质。购买经济适用房不是消费，也是储蓄和投资，除非不让经济适用房交易。如同 香港经济适用房不可以交易，那么它才是消费。政府对经济适用房补贴不是消费行为，而是投资行为或者储蓄行为。消费是当期所需求的，储蓄是长期的，几年或者 几十年后就不一定是低收入者。经济适用房允许转让，那么在房地产市场上就存在两个价格。政府要使得这两套价格公平，理论上可行，但是实施上非常困难。目前 大量人要买经济适用房，不单纯为了居住，因为其中存在着巨大的投资利益。
        每一种经济政策的调控能力是有效的，并且每一种经济政策都是有副作用的。当前房地产市场上的问题，我认为最重要的是规则。上海的房地产价格过高，仅仅是个 局部现象。我们不能把局部的现象或者是城市性的现象推广到全国范围内，从而使政策偏离正确的方向。从经济发展角度来讲，房地产业对国民经济是非常重要的， 对于解决人民居住权的问题也十分重要。


理性地看待房价问题
新加坡国立大学教授 符育明

        首先，对于价格问题。上海房价那么高是否合理。我认为，看待房价是否合理不能从单个城市来看待这个问题，要看大的都市圈的发展。纽约中心地段房价确实相当 高，但是大部分在纽约工作的人并不住在纽约。纽约经济的发展是与其周边大都市的经济发展是紧密相关的。大部分劳动力的流动性非常高。从这方面来看，上海房 价的问题不仅仅是上海这个城市的问题，应该从一个大局方面来看待这个问题。上海房地产市场的发展与劳动力市场、周边中小城市的发展也是紧密相联的。例如是 否是每个区都需要有经济适用房，低收入家庭在郊区得到住房可能是更好的解决方法。这需要考虑整个都市圈发展的布局以及交通条件等问题。上海市的住房问题不 是单一的，是一个相关性较高的问题。
        房价的高低不仅仅与需求相关，的确上海需求相当高，上海的城市功能相当强，但这也与供应方面也有较大的关联。纽约住房供应大部分是在其周边的小城市中。在 美国调查研究发现，美国不同的城市的房价差别很大，美国房价最高的地区是旧金山，房价高主要是由于供应方面的限制，如供地、开发管制等，造成城市房价的上 涨。在美国也有其他经济发展很快的城市，城市功能也很强，但是房价并没有涨得很高，这些城市主要是因为供应方面比较有弹性。从这方面来说，短期土地供应有 限，地价是由房价决定的，但是长期而言，土地供应是由弹性的，多造路，多造地铁，可供开发的土地就增加了。因此从长期来看，房价是由地价决定的。
        对于如何看待价格是否合理，是否有泡沫成分。从价格本身是无法判断其和理性，我们可以从市场本身的行为来判断。投资者或者是决策者所出的价格是否是对于经 济变量的一种非理性的期望。根据最近建设部的统计数据，我们可以看到70%左右的人买房并不是出租或者是投资，而是空置房作为投机的，造成资源的浪费，并 未按市场的基本规律去投资。如果影响市场价格的话就是非理性的。
        房地产泡沫会引起整个经济系统，特别是银行系统出现问题。纵观其他国家的房地产泡沫，可以发现都是由于金融系统出现问题引发的。我们要正确看待不理性行为 的根源。最近人民银行的报告，过去几年房地产抵押贷款，上海占18%，北京占10%，广东占13%；从房地产开发增量来看，上海和北京的量差不多，由此上 海可能房地产泡沫过高，这与银行的推波助澜也有密切的关系。
        至于政府的作用，政府是否应该入市干预调节价格。我认为政府的功能是完善制度，应该从制度上做文章，而不是去干预这个市场。改善制度能够使得市场的功能得 到充分的发挥。市场的价格有信号作用，不能随意的去干涉。要是市场信号充分发挥，就要使市场的运作有效，剔出非理性的因素干扰。政府入市干预会给市场带来 更多的不稳定因素。给投资者带来风险，从而影响市场的发展。如果制度完善可以使得市场的透明度增加，降低投资的风险，对经济以及市场的发展是有利的。

部分问答精选：
        高盛：全球的房地产处于上升态势，对于个人而言，是个人资产的重要组成部分。房地产行业具有很强的相关性，房地产发展的背景是中国的城镇化和工业化，因此 长期来看，房地产的前景很好。在这个过程中，政府的作用非常重要，外资的进入标准还是比较宽松。随着中国的一体化进程，企业需要如此定位，理解经济周期， 政策的指导作用。在这个过程中，企业可以就消费和需求进行判断。从融资渠道来讲，中国的金融工具还是比较单一，需要给银行，投资者更多的金融工具。
        钟伟：对近期房地产个人持悲观态度。整个宏观大的经济环境已经向下，商业周期已经在04年一季度是顶峰，在04年的四季度和05年的一季度已经走过了顶 峰。明显的证据是，04年一季度的贸易顺差，四季度是逆差；企业03、04年年利润平均增长40％以上，目前只有16％，而且下游企业收缩情况更严重；物 价的走势可能又会走到负值。政府仍然在犹豫，但是房地产受到经济景气的影响特别大。第二点，在开发环节，房地产引入金融创新的难度很大。从00年开始已经 开始讨论reits，但是reits的引进涉及到多方利益的均衡。在销售环节最大的问题是政策制订者引导市场的开发商和购房者形成稳定的预期。很多政府职 能部门的行为会不断的改变房地产市场的预期。从这三个方面，接下来的一段时间，房地产不可能来钱很快。98年的房地产洗牌，90％的中资企业全都被市场淘 汰。在00年到05年房地产行业走势很好，或许接下来又进一步进入了洗牌阶段。
        廖群：中国的经济周期在走下，不过目前的增长不会在8％以下。房地产市场的关键在于政府的选择，回顾近几个月的房地产市场，从量和价格的走势来看四月份以 来的走势。必须由政府作出好消息，否则消费者不会入市。降价在九十月份应该出现，开发商必定会出现资金问题。但是政府不会选择房市的大跌，因为涉及到卖方 和买方的双方利益。
        钟伟：FDI进入的主要是开发领域，外资在开发中的风险较大，有政策的不确定性。在过去的十六个月中，外资进入房地产的直接投资实际金额在下降。目前大量 外资绕过直接投资途径，是因为没有合理的进入途径，例如非居民想到中国买房，境内的外资银行给予的信贷过于明显，可以通过例如在香港的银行给予信贷，境外 收付汇的情况较多。政府目前没有合理的方法管理，因此出现的问题是监管的重叠和监管的漏洞。总体上说，使用商业机构渠道是最安全和最有效，我们往往是做到 如果不出现问题，就不需要管理。在目前的80亿以外的120亿应该不需要整顿和清理。

        问：仲量联行对项目的投资回报率和资金的回收期有怎么样的限定？
        答：我们仲量联行主要从投资角度，而不是开发角度来看待物业。在不同的地区针对不同的物业有不同的要求，但是大多10%的机会成本左右。

        问：经济周期和房地产周期有什么关系？我们目前的经济周期到了什么阶段？对我国房地产业接下来的发展有何影响？
        答：中国的经济，从经济学本身的机理，宏观调控的技巧以及现在中国的一些特殊现象，我认为中国经济发展速度能够在一个较高的水平上持续发展。房地产业的发展和中国的城市化高度相关。
        任何国家政府都不希望房地产价格的下跌，但是他也会考虑到公平问题。我认为，中国的房地产业从全国来讲，就应该支持它，多建房，建好房，然后活跃市场交易。

        问：外资的进入房地产，是否有汇率因素？目前上海的交易量在下降，而人民币预期仍然存在，国外投资者的态度怎样？
        答：04外资比03减少的最主要是外资总量没有增长，美联储加息是重要因素，和04年的房地产宏观调控相关性较大，政策不确定性预期增强。这几个原因可能是导致04年外资进入房地产资金额下降的原因。
        个人认为，汇率和炒作房地产之间的相关性不大。外资进入中国的房地产资金，赌人民币升值风险较大。通过人民币汇率制度的改革，期望在12月份，人民币升值 3％-4％可能性较小。人民币汇率调整后，持续上升的可能性减少。人民币不停的调整一篮子构成。不动产并不是套利房地产的好渠道。渠道迂回和曲折，利用房 地产作为载体不很经济。另外人民币升值有很大的不确定性。目前的大幅的贸易逆差，带来巨大的升值压力。但是外汇交易中心仍然不是外汇交易市场，还仅仅是强 制结售汇市场。人民币是一个强政府干预的市场。最后，汇率政策本身增加了风险，目前现状是，以市场供求为参考的市场不存在，而货币篮子仅仅是参考而不是钉 住，是蒙着黑布的篮子，汇改后的风险和不确定性加强。这四个因素导致通过房地产套利不合理。

        问：一位上海市民，如果具有一定的能力，目前如何买房，且根据结婚、改善、投资、投机？
        答：现金不是一种合理的持有方式；房地产是一种好的理财方式，中国的城市没有功能划分，因此远郊区不值得购买；目前不能决定，需要观望一段时间后，对于投资和投机，在于自己对于风险的承受能力。

        问：目前市场平均价的同比环比指数，我认为存在不真实的方面。均价不能反映市场的走势。
        答：均价能不能反映市场中的供求对比关系，均衡与否，以及市场资源是否得到优化，存量资源是否得到有效利用，以及住房消费和自然资源之间的关系是否协调。 这是我们所要寻求的目标。至于均价，没有人把它当成是观察市场合理与否的根本指标。均价只是反映房价的一部分，决定房价的因素很多。

        问：介绍一下新加坡房地产市场的情况，新加坡面积比较小，应该说供需矛盾比较突出，但是现实情况并非如此，新加坡政府采取了哪些措施，对中国政府有何借鉴？
        答：新加坡早期也面临住房短缺的情况，政府当时成立住宅开发局通过税收、退休基金等渠道筹集资金，让住宅开发局开发公屋。可取得经验有以下几点：首先，城 市的整体规划，从整体规划住宅小区的建设以及其配套措施，开发比较有序；其次，对各阶层利益照顾的比较周全，中低收入者通过政府的住宅开发局满足其需求， 高收入阶层通过私有的市场进行调节。目前20%通过私有市场，80%的居民住政府开发的房屋，大部分老百姓都有保障。

        问：第三方监管在内地遇到困难主要是那些困难？
        答：在香港是由律师作为第三方监管的，如果仿效香港的模式由律师作为第三方监管楼管，钱打进律师帐户会不会产生税务问题。第三方监管在中国遇到的主要是诚信问题和制度问题。

        问：在选择房地产项目理性主要有哪些标准？
        答：主要考虑项目的现金流。高胜主要投资大概是5-7年，主要看中项目的增值性。我们主要从现金成本的角度考虑看待项目的可行性。--
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