租售比“失灵”

 租售比"失灵"
2007-5-14  经济观察报
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        　　本报记者 陈文雅 张庆源 北京报道
　　多年前就开始关注楼市 "租售比"的清华大学社会学系教授孙立平，最近在 《SOHO》小报发表了一篇文章，表示自己向一个房地产业的朋友 "认输"了。
　　几年前，孙立平和一个搞房地产的朋友常争论北京房价的走势问题。孙认为，北京房价的上涨不可能持续太久，因为当时北京房价在不断攀升，而租金价格却在不断走低，甚至低于10年前的水平。他的朋友说： "我说不出什么系统的道理，但我坚信北京的房价会不断走高。"
　　北京最近几年的房价走势让孙立平感到，自己的 "租售比"理论没派上用场。
　　不过，还是有很多人不这么看。
　　五一前后， "租售比超警戒线"消息迅速传遍了各地媒体及主要门户网站， "楼市高烧"、 "买房风险剧增"的标题纷纷刺激着公众的眼球。
　　追根溯源，是4月底中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的2007房地产蓝皮书。这个名为 《中国房地产发展报告NO.4》的研究成果指出， "根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计数据，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的 '租售比'已经高达1∶270至1∶400，房价虚高倾向明显。"
　　"租售比"是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从经济学理论来看，如果房价偏离租金回报率过远，意味着价值被高估，市场风险加大。市场经济发达国家或地区的经验数据也表明，房地产市场平稳发展时期，租金收入与房价之间确实存在一种正相关关系。
　　该蓝皮书的作者之一、社科院城市中心研究人员单菁菁表示，从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1：200，当超出这一比例时，表明市场存在风险。 "1：200"的警戒线，也是许多媒体、经济学家、房地产业内人士在讨论房地产泡沫和风险问题时，常常引用的一个标准。
　　但蓝皮书的另一位作者叶红光则认为，在上海、北京、深圳等核心城市，租售比高于1∶240，可以认定为房地产投资价值较高，但租售比低于1∶360则可以认为房地产价值已经高估，存在过度投机。介于1∶360～1∶240之间，可以认定为房地产估值处于合理区间。
　　叶红光引用 "国内某知名房地产中介机构的研究"，指出2006年底北京、上海、深圳高档住宅的租售比分别在1∶270、1∶400、1∶320左右， "北京、深圳两个城市的高档房价均介于1∶360～1∶240之间，基本可以认定为房地产估值处于合理区间，而上海的租售比低于1∶360，显示出上海高档房地产价格已经高估。"
　　同一本书里两篇文章的不同衡量标准使人们心生疑惑：有没有一个权威的 "警戒线"？这个 "国际经验"适用于中国现状吗？参考价值有多高？
　　衡量标准
　　对于 "租售比"一词，业内并不陌生。
　　2004年，还在清华大学房地产研究所读博的谢岳来，在导师刘洪玉的指导下完成了一项《基于房价租金比的京沪穗杭房价研究》。研究中，谢岳来发现，购房自住的 "投资回报率"一般不应低于当时的商业性住房抵押贷款利率；但也不应高出太多，以住房抵押贷款利率为基准利率，考虑投资风险补偿和租金上涨因素，租金收益率（即房价租金比的倒数）应比抵押贷款利率高1％～3％。按照商业性住房抵押贷款利率水平5．04％，谢得出结论，2004年中国合理的房价租金比应为 150～200∶1，重点城市的上限可略加提高。
　　通过实证调研，谢岳来计算出2004年北京、广州、上海、杭州四个城市房价租金比分别为177∶1、194∶1、261∶1、286∶1。据此得出的结论是，北京、广州的房价租金比处在合理范围，上海、杭州的房价租金比已经偏高。
　　这一研究报告中的 "房价租金比"概念，即相当于 "租售比"公式的反比。
　　2005年和2006年，哈继铭率领的中国国际金融公司研究部团队，又根据 "购房资金成本/租金比率"和 "月供/租金比率"的数据分析，两度提出了 "买房不如租房"的口号。根据2006年和2005年数据的对比分析，哈继铭还认为，2006年房地产的总体健康状况有所恶化，买房更加不如租房。其中的主要原因是房价涨幅一直高于租金涨幅，房价偏离租金所反映的投资收益回报点价格越来越远。
　　在社科院蓝皮书公布以前，北京链家地产也在今年1月底提出过相同的观点。链家地产的数据表明，2006年北京市一居室普通住宅的售价租金比在242：1；两居室售价租金比在280：1；三居室售价租金比为 286：1。链家地产的分析报告表明，2006年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线；这种状况也为市场传递了一个需要警惕的信号。
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　　北京中原三级市场研究部认为，房产租售比的变化表明，买房的投资收益率在下降，后市投资者应当更加谨慎。参考价值
　　虽然不少研究人员早已敲响房价泡沫的警钟，但从近两年中国楼市的表现来看，几个重点城市房价依然在高歌猛进，尤以深圳、北京等地为甚。国家发改委固定资产投资公司公布的一季度70个大中城市房屋销售价格指数显示，一季度新建商品住房销售价格同比涨幅最快为深圳，达10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%。
　　合理的"租售比"或者"房价租金比"究竟是多少？中国的房地产泡沫真的已经面临破灭了吗？
　　"房产的租售价格比是有效地预警房地产投资过热的工具之一，但它仅是辅助手段，房价的上涨受多种因素的影响，人口的增长，住房建筑成本的增长，银行的低利率等。而且这个警戒线指标所在水平，也不会是简单的1∶200。"21世纪不动产研究部一位海归分析师表示，租售比应该就每个国家、城市的当地实际情况作不同考量。
　　这位分析师将美国与中国的房地产市场作了比较。以链家提供的租售比数据为准，按照美国租售价格比的计算方法——— 住房价格除以全年租金，2006年北京一居室普通住宅的租售价格比为1∶20.21；两居室普通住宅的租售价格比为1∶23.32；三居室普通住宅的租售价格比为1∶23.52。
　　而根据美国A&M大学经济学家阿那利（Anari）博士的一个研究报告，在美国此轮房价快速上升周期中段的 2003年，美国39个主要城市的平均租售价格比为1∶22.04，几大重点城市的租售比都在30以上，如华盛顿为1∶31.43，纽约为 1∶35.16，洛杉矶为1∶39.74，旧金山更是高达1∶46.84。
　　对比北京的租售比数据，仅与2003年全美平均租售比持平，而远低于美国几个重点城市的租售比。"泡沫是有，但还没达到非破不可的地步。"4月份，这位分析师在北京进行的一次实地调查中发现，售楼处排队、抢号的现象仍然很普遍，尤其是黄金地段的小户型房产。"至于五一黄金周期间的成交量下降，可能部分和开发商捂盘有关系，因为市场普遍预计五一之后会有一拨新的销售高峰。"
　　孙立平就"租售比"失灵的原因作了分析。他表示，自己当年之所以判断有误，是因为对外来资金涌入北京估计不足。每年毕业留京的学生、来京寻求工作机会的"北漂"，以及这些年轻人在北京安家落户后从老家接过来的父母，都形成了购房的巨大需求。
　　孙立平进一步分析，"租售比"失灵的根本原因，则是社会各个角落的资源向有限的几个大城市积聚。若干个特大城市集中了全国主要的经济、政治、文化资源，甚至也集中了生活中最主要的机会。"如果说今天中国的房地产有问题，那就不仅仅在于房地产业本身，而在于它背后的社会现状。"他说。
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